Haus-Käuferinnen zahlen in Zürich 40 Prozent mehr als vor 10 Jahren

Nachdem die Immobilienpreise in den letzten Jahren in vielen Grossstädten in die Höhe geschossen sind und damit auch die Gefahr von Immobilienblasen zunahm, hat sich die Situation zuletzt wieder deutlich entspannt, wie der am Mittwoch publizierte UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 zeigt. Lagen im Vorjahr noch 9 von 25 untersuchten Städten im Risikobereich, sind es in diesem Jahr nur noch zwei, nämlich Zürich und Tokio.

Der Rückgang bei den Risiken kann laut den Studienautoren vor allem mit den teils deutlich gesunkenen Immobilienpreisen begründet werden. Verantwortlich dafür seien vor allem die hohe Inflation und die wieder gestiegenen Zinsen.

Stadt Zürich bleibt im Risikobereich

Mit einem Blasen-Risiko-Wert von 1,71 liegt Zürich an der Spitze des Rankings vor Tokio (1,65 Punkte). Das Blasenrisiko beginnt in dem Index bei 1,5 Punkten. Aus dem Risiko-Bereich herausgekommen sind innert Jahresfrist hingegen die Städte Toronto, Frankfurt, München, Hongkong, Vancouver, Amsterdam und Tel Aviv.

«In Zürich ist die Zinsrealität noch nicht angekommen,» begründete Matthias Holzhey, Senior Economist Swiss & Global Real Estate im Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management, die Ausnahmestellung der Limmatstadt. Im Vergleich etwa zu den USA oder dem Euro-Raum sind die Zinsen in der Schweiz nur moderat gestiegen. Der finanzielle Druck wegen der höheren Hypothekarzinsen auf Immobilienbesitzer sei daher noch vergleichsweise gering.

Die realen Eigentumspreise in Zürich sind gegen den Trend auch 2023 weiter gestiegen, wenn auch langsamer als in den Vorjahren. Käuferinnen und Käufer würden aktuell 40 Prozent mehr für Immobilien zahlen als noch vor zehn Jahren.

Im Gegenzug seien die Mieten im gleichen Zeitraum nur um rund 12 Prozent gestiegen. Wegen dieses hohen Ungleichgewichts zwischen Kaufpreisen und Mieten bestünde weiterhin ein Blasenrisiko, heisst es weiter.

Blasenrisiko wird kleiner

Die Diskrepanz habe sich zuletzt jedoch etwas verringert, da Mieten in den letzten Quartalen stärker stiegen als die Immobilienpreise. Auch künftig dürften die Mieten in Zürich den Experten zufolge zwischen drei bis fünf Prozent im Jahr aufschlagen. Da wegen der gestiegenen Zinsen zudem etwas mehr Immobilien auf dem Markt sind, erwarten die Analysten dagegen vorerst keine weiteren Preisanstiege bei Immobilien in Zürich.

Die Situation in der Stadt könnte sich in den kommenden Jahren weiter entspannen. «Es ist gut möglich, dass wir in zwei Jahren unter Risiko-Schwelle sind,» sagte Holzhey auf Nachfrage weiter. Nach Jahren der Überhitzung könnten die Luft aus dem Immobilienmarkt damit langsam entweichen.

Immobilienpreise sinken weltweit deutlich

Anders als in Zürich sind die Immobilienpreis wegen der Zinswende weltweit unter Druck geraten. Durchschnittlich sind die Preise inflationsbereinigt in den untersuchten Städten seit Mitte 2022 um 5 Prozent zurückgekommen. Dies ist der stärkste Rückgang in der Erhebung seit der Finanzkrise 2008.

Die Preiskorrekturen sind dabei in Stockholm mit über 20 Prozent am höchsten. Danach folgen Frankfurt und Toronto, wo die Preise um rund 15 Prozent einbrachen. Dabei habe sich gezeigt, dass Städte mit einem hohen Blasenrisiko auch vergleichsweise starke Preiseinbrüche zu verzeichnen hatten.

«Viele Städte haben die während der Pandemie erzielten Preisgewinne eingebüsst,» sagte Claudio Saputelli, Leiter Immobilien im Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management. Im Durchschnitt seien die realen Preise damit fast wieder auf das Niveau von Mitte 2020 gefallen. Wegen der hohen Zinsen dürften die Immobilienpreise längerfristig weiter sinken und damit auch das Risiko wieder abnehmen.

Mittelfristig sei aber weiterhin weltweit von steigenden Immobilienpreisen auszugehen. Städte seien immer noch attraktiv als Wohnort und die zuletzt gesunkene Bautätigkeit verknappe den Wohnraum. Wenn die Zentralbanken die Zinsen wieder senken, dann dürften auch die Preise erneut anziehen, zeigten sich die UBS-Analysten überzeugt.

(sda/gin)