UBS sieht deutliche Anzeichen für eine Preisblase in Zürich

Die weltweiten städtischen Wohnungsmärkte sind im Ungleichgewicht: Die Eigenheimpreise stehen nicht in Einklang mit den nun wieder steigenden Zinssätzen. Gleichzeitig scheint der globale Boom auf den Wohnungsmärkten zu Ende gehen. Das ist das Resultat des am Dienstag veröffentlichten diesjährigen «Global Real Estate Bubble Index» der UBS. Die Grossbank klopft für ihre Studie die internationalen Immobilienmärkte jährlich auf ihr Blasenrisiko ab. Dazu untersucht sie die Preise für Wohneigentum in 25 Grossstädten – darunter auch Zürich und Genf.

Angeführt wird der Index vom kanadischen Toronto und dem deutschen Frankfurt. Dahinter folgt bereits Zürich, wo «deutliche Anzeichen» einer Preisblase bestehen. Seit Beginn der Pandemie seien die Eigenheimpreise in der Limmatstadt um rund 20 Prozent gestiegen. «Insgesamt ist das Verhältnis von Kaufpreisen und Mieten aus dem Gleichgewicht geraten und der Markt befindet sich im Blasenrisikobereich», schreibt die UBS laut «Limmattaler Zeitung».

«Realitätscheck» ohne kurzfristige Korrektur

Die UBS erwartet nach den gestiegenen Zinssätzen zwar einen «Realitätscheck» für die Zürcher Kaufpreise. Allerdings könnten sich die Bewertungen wegen des ungebrochen starken Bevölkerungswachstums in der Region auch ohne eine kurzfristige Preiskorrektur normalisieren, so die UBS.

Auch der Markt in Genf sei überbewertet. Allerdings blieb die Stadt bezüglich Preis- und Bevölkerungswachstum hinter Zürich zurück. Der Grund: Die Einwohnerinnen und Einwohner von Genf ziehen in preiswertere Gegenden. Die Calvin-Stadt liegt im Index auf Position 15.

Preise stiegen so stark wie seit 2007 nicht mehr

Global gesehen hat sich das nominale Preiswachstum bei Wohnimmobilien in den untersuchten Städten von Mitte 2021 bis Mitte 2022 durchschnittlich auf 10 Prozent beschleunigt. Dies sei die höchste jährliche Wachstumsrate seit dem Jahr 2007. Dazu kommt eine «beschleunigte Zunahme» der ausstehenden Hypotheken. Und die Verschuldung der Haushalte stieg laut der Grossbank zum zweiten Mal in Folge deutlich schneller als im langfristigen Durchschnitt.

Dennoch sind die Indexwerte gegenüber dem Vorjahr im Schnitt nicht gestiegen. Die UBS begründet dies mit einem starken Wachstum von Einkommen und Mieten. Dies habe eine weitere Zunahme von Ungleichgewichten verhindert. «Die Menschen kehren in die Städte zurück», sagte Studienautor Maciej Skorcez vor den Medien. Zudem habe sich das inflationsbereinigte Preiswachstum verlangsamt – auf 2,5 Prozent im Durchschnitt aller Städte. «Trotzdem sind die aktuellen Bewertungen überhöht», sagte Skorcez.

Starker Arbeitsmarkt stützt Immobilienmarkt

Laut UBS entlarven die nun steigenden Zinsen die Ungleichgewichte. Durch die tiefen Zinssätze hätten sich die Eigenheimpreise in den letzten zehn Jahren stetig von den lokalen Einkommen und Mieten entkoppelt. So verzeichneten die Städte in der Blasenrisikozone während dieser Periode inflationsbereinigte Preisanstiege von durchschnittlich 60 Prozent. Die realen Einkommen und Mieten stiegen dagegen nur um etwa 12 Prozent. «Der Immobilienkauf funktionierte nur, weil die Zinsen tief waren», sagte Studienautor Matthias Holzey.

Nun machen neben den hohen Preisen die höheren Zinsen für Hypotheken den Kauf von Wohneigentum zusätzlich schwierig. Dazu kommen Inflation und Vermögensverluste aufgrund der Turbulenzen an den Finanzmärkten. Dies schmälere die Kaufkraft der Haushalte und mache es schwierig, das für einen Hauskauf notwendige Eigenkapital aufzubringen, so Holzey. Auch werden Wohnimmobilien als Anlage unattraktiver – die Kreditkosten übersteigen zunehmend die erzielbaren Erträge.

Einzig der aktuell robuste Arbeitsmarkt stütze derzeit den Eigenheimmarkt. «Wir erleben derzeit tatsächlich ein weltweites Stocken des Booms auf dem Eigenheimmarkt. In einem Grossteil der sehr hoch bewerteten Städte ist in den nächsten Quartalen sogar mit erheblichen Preiskorrekturen zu rechnen», sagte Holzhey.

Der Standort-Entscheid vom Atom-Endlager Nördlich Lägern hat Einfluss auf den Immobilienmarkt. Laut Experten droht einen Wertverlust von bis zu zehn Prozent. Der Hauseigentümerverband fordert, dass die Betroffenen entschädigt werden müssen.

Immobilienberater sieht Boom-Ende in der Schweiz

Auch in der Schweiz scheint das Ende des Booms gekommen zu sein – auch wenn in den aktuellen Zahlen noch kein Abbremsen der Preisentwicklung ersichtlich ist. Das teilte der Immobilienberater Iazi ebenfalls am Dienstag mit. Demnach wird Wohneigentum nach Ablauf des dritten Quartals zu 1,4 Prozent höheren Werten gehandelt.

Allerdings seien die Renditedifferenzen von Immobilienfonds, -aktien sowie Direktanlagen zu Schweizer Bundesobligationen bereits stark gesunken. «Jeder weitere Zinsschritt reduziert die relative Attraktivität von Immobilien», schreibt der Immobilienberater. Er geht weiter davon aus, dass Investoren künftig vermehrt ihre Renditeobjekte verkaufen. Damit stiege der Korrekturdruck auf die Preise von Immobilienanlagen weiter.

(André Bissegger/Limmattaler Zeitung)