Mietenden stehen harte Zeiten bevor

Die Schweiz steuere unaufhaltsam auf eine Wohnungsnot zu, heisst es in der am Donnerstag veröffentlichten Studie «Immobilien Schweiz 4. Quartal» von Raiffeisen Schweiz. Begründet wird dies vor allem mit einer aufgrund hoher Baulandpreise und rigider Vorschriften rückläufigen Bautätigkeit. Das höhere Zinsniveau und die Bauteuerung minderten die Anreize zusätzlich. Zudem beanspruche die Bevölkerung immer mehr Wohnraum. Dies benötige mehr Wohnungen als aktuell auf den Markt kommen. Zudem befeuerten der akute Fachkräftemangel und der Krieg in der Ukraine die bereits starke Zuwanderung noch zusätzlich.

Sinkende Leerstände

Bis vor zwei Jahren stiegen die Leerstände stark. Dann aber nahm die Bautätigkeit ab und die Leerstandsquote begann zu sinken. Seit Jahresanfang ist die Leerwohnungsziffer schweizweit nun von 1,54 auf 1,31 Prozent gefallen. In vielen regionalen Mietwohnungsmärkten herrsche schon Wohnungsknappheit, in einigen gar Wohnungsnot, schreibt Raiffeisen. Die Kantone Genf, Zürich und Zug wiesen bei Mietwohnungen Leerstandquoten von deutlich unter einem Prozent auf. Bis 2024 dürfte die Ziffer auch schweizweit unter die 1-Prozent-Marke sinken.

Damit dürften neben den Eigenheimpreisen nun auch die Mieten steigen. «Wer umzieht, wird damit schon bald mit deutlich höheren Anfangsmieten konfrontiert werden», wird in der Mitteilung Raiffeisen-Chef-Ökonom Martin Neff zitiert. Aber auch die Bestandesmieten dürften in absehbarer Zeit spürbar steigen. Denn im ersten Quartal 2023 dürfte der hypothekarische Referenzzinssatzes erstmals um 0,25 Prozentpunkte auf 1,5 Prozent erhöht werden.

Damit können Mieten, die auf dem jetzigen Referenzzinsniveau basieren, vom Vermieter um rund drei Prozent erhöht werden. Hinzu komme der gesetzlich erlaubte Teuerungsausgleich und die allgemeinen Kostensteigerungen. So drohten einigen Bestandsmietern bis ins Jahr 2024 Mietzinserhöhungen um bis zu zehn Prozent.

Abkühlung am Eigenheimmarkt

Es gebe aber mittlerweile Entspannungszeichen am Eigenheimmarkt. Die Zahl der aktiven Suchabonnemente für Wohneigentum auf Onlineportalen sei gegenüber dem Vorquartal um rund sechs Prozent gesunken und die Verkäufer schienen kompromissbereiter. Die Angebotspreise für Einfamilienhäuser seien im dritten Quartal erstmals seit langem leicht gesunken. Dies sei ein Zeichen einer schwächeren Preisdynamik. Der Preistrend dürfte aber auch künftig nach oben zeigen. «Denn Wohneigentum bleibt in der Schweiz weiterhin sehr knapp», so Neff.

Düstere Wolken über Renditeliegenschaften

Am Markt für Renditeliegenschaften seien dunklere Wolken aufgezogen. Vieles spreche für einen klaren Nachfragerückgang bei Anlageobjekten. Durch die gestiegenen Finanzierungskosten lohnten sich viele fremdfinanzierten Investitionen nicht mehr. Auch bei institutionellen Anlegern müsse mit grösserer Zurückhaltung gerechnet werden. Festverzinsliche Wertpapiere seien wieder eine Alternative. Damit könnten die Transaktionspreise und damit auch die Bewertungen in den Immobilienportfolios unter Druck kommen. Börsengehandelte Immobilienfonds haben bereits drastisch korrigiert. (sda/oku)